××大厦房地产估价报告

××大厦房地产估价报告

更新时间:2019-08-23 11:51点击数:文字大小:

  受贵公司委托,我公司对贵公司位于××市××道××号院内的××大厦(以下简称估价对象)的公然墟市代价举行了评估。

  我公司估价职员遵照贵公司确定的为典质担保供给房地财富增进价值参考的估价主意,屈从估价法则,守时估价顺序,行使适宜的估价手法,正在实地查勘和不苛分解现有原料的底子上,通过测算,并连合估价职员的体验对影响估价对象代价要素的分解,确定估价对象举动典质贷款担保物态参量公然墟市代价为20350万元,大写群众币贰亿零叁佰伍拾万元整,单价:(略)。

  ××房地产评估有限公司,法定代外人(略),地点(略),天资及天资证书号(略)

  ××大厦是位于××市××道××号院内的一幢写字楼。维持用地面积5000m

  ,开发构造为钢筋混凝土构造,开发层数为地上30层,地上开发面积3000m

  ,共有车位100个。大厦土地行使权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让形式得到,出让合同划定土地行使年限为40年(2001年10月10日)。得到士地行使杈后,通过两年工夫,大厦维持告竣,参加行使。××股份有限公司具有大厦的土地行使权和衡宇一共权(土地行使证和衡宇一共权证实质:略),至估价时点,估价对象未设定典质等他项权益。大厦外观制型策画簇新,地下各层均采用花岗石地面,仿瓷内墙面,摆设6部三菱电梯、中间空调体例、www.88pt88.com电视卫星授与体例、电脑闭道电视体例、保安看管和防盗体例、自控消防体例和众效力程控电话体例,设有迅速主动转换发电机组,为大厦供给双电源包管。

  本陈诉中的估价结果为估价对象近况合法诈欺条目下于估价时点的公然墟市代价。

  遵照估价对象的特质、估价主意、房地产墟市境况及对所采集原料的分解,讲为估价对象为收益性房地产,且外地房地产墟市生动,以是,本次评估采用收益法和墟市法举行估价,最终归纳两种估价手法的估计打算结果,确定估价对象的最终估价结果。

  连合估价对象的特质,通过估价职员再三的分解与钻探,估价对象为收益性房地产,可能征求到肖似房地产的墟市成交实例,以是,本次评估采用收益法和墟市结举行估价,然后,归纳收益法和墟市法的估价结果,并连合估价职员的体验,确定最终的估价结论。

  1.年有用毛收入估算 估价职员通过详尽的墟市考查与分解得知,该大厦21~30层计1000m

  悉数用于出租,除少量单位外均已带南京租约。按墟市上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的房钱情景(详明实例较量与分解略)。估价对象的写字楼瓦解出租,每平方米行使面积的均匀房钱秤谌为80元/月,(能源费及物业执掌费另计),出租率为90%,大家面积波及系数占总开发面积的比率为20%押金为每平方米开发面积100元,押金年收益率为6%;地下车位的平常房钱为1000元/(月/个),出租率100%,故:

  年有用毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

  (1)年维修费。遵照××市的划定和估价对象的开发构造,估价对象的维修费确定为衡宇重置价值的2%,估价对象的重置价值为1500元/m

  (4)年房产税、业务税、都邑维持维持税和训诲费附加。遵照相合划定,房产税为房产房钱收入的12%,业务税、都邑维持维持税和训诲附加为房钱收入的5.5%,则:

  年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元

  (5)年土地行使税。遵照××市的相合划定,土地行使税不得减免,估价对象的土地行使税为每平方米土地面积5元,故:

  年运营用度=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元

  年净收益=年有用毛收入-年运营用度=2211.60-586.98=1624.62万元

  4.确定适应的报答率通过墟市考查,采用墟市提取法,确定本类房地产(含地下车库)的归纳报答为7.5%(全部历程略)。

  自估价时点至土地行使权终止日期2041年10月9日,土地行使权盈利年限为37年,

  1.可比实例的选用 估价职员通过墟市考查,守时用处:构造、地段品级等类似或一致,成变日期与估价时点左近,成交价值为平常价值或可纠正为平常价值的条件,选用了A、B、C三个可比实例,全部情景睹下外(房地产境况中的区域要素、局部要素详明情景较量略)。(维持工程训诲网供给)

  (1)生意情景纠正。因为实例B、C的生意形式为拍卖、、招标,故较平常价值偏高,推断分辩偏高2%和1%,故实例A、B、C的生意情景纠正系数分辩为100/100、100/102、100/101。

  (2)生意、日期纠正。遵照估价职员分解得知,从2003年12月以后,该类房地财富的价值自2003年12月起均匀每月上涨0.5%,故实例A、B、C的生意日期纠正系数分辩为:105/100、104/100、103/100。

  (3)区域要素纠正:估价职员通过不苛考查、分解,并对实例A、B、C目前的区域要素境况和估价对象目前的区域要素境况举行了较量,确定区域要素纠正系数分辩为100/99、100/101、100/100。

  (4)局部要素纠正。估价通过逐项不苛考查、分解,确定实例A的局部要素境况比估价对象差2%,实例8的局部要素境况比估价对象好1%,实例C的局部要素境况比估价对象差1%(全部分解剖断历程略),故实例A、B、C的局部要素纠正系数分辩为100/98、100/101、100/99。

  6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m

  6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m

  6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m

  因为三个实例与估价对象的肖似水平极端亲切,故取三者的纯粹算术均匀值举动估价

  因为采用收益法和墟市法估价的结果极端亲切,故取两种估价手法估价结果的纯粹算术均匀数举动估价对象房地产的价值。

  估价对象房地产价值=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元

  估价职员遵照估价主意,守时房地产估价的估价法则、.手法和顺序,并连合估价职员的体验,确定估价对象正在估价时点2004年10月10日的典质代价为20350万元,大写群众币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价:(略)

  5.收益价值的估计打算中带租约片面正在租约期应按租约房钱估计打算,租约期外按墟市房钱估计打算;

  7.年执掌费的估计打算底子谬误,押金的利钱不应估计打算执掌费,确定执掌费率缺起因;

  8.年保障费的估计打算底子谬误,应以开发物现值举动估计打算年保障费的底子,保障费率确实定缺起因;

  11.区域要素纠正谬误(该当是可比实例正在成交日期的区域要素境况与估价对象正在估价时点的区域要素境况比拟);

  12.局部要素纠正与基础情景考查外中的形容不类似(注:局部要素纠正都是平常);

  2019年天下估计打算机品级试验题库“二级MS Office 高级运用试验纲要”


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